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实务中经常出现买受人投诉“货不对版”的纠纷。这个“版”,通常并不是国家标准或者合同中的明确约定,而是出卖方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间,以及销售职员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题目的说明》第三条专门针对这类纠纷作出规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载进商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

由此可见,一个房地产广告同时符合了三个条件就构成合同义务:一是宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施,二是宣传内容具体确定,三是宣传内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。

  那么,广告中关于精装修的宣传,包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等,只要是“具体确定”的,都将构成出卖方的合同义务,交付时不一致的,就构成“货不对版”,要承担违约责任。

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